В своей предыдущей статье я затронул вопрос, связанный с целесообразностью совместной деятельности девелоперов и отельеров с целью разрешения ряда проблем образовавшихся в результате кризиса. Настоящая статья будет посвящена именно этой теме.

Кризис серьезно отразился на всех секторах девелопмента, многие направления если не будут полностью закрыты, то, по крайней мере, сведены к минимуму. Однако проблемы некоторых секторов недвижимости могут быть разрешены с помощью механизмов гостеприимства. В первую очередь это касается объектов жилой городской недвижимости.

В настоящий момент на рынке имеется достаточно большое количество объектов уже готовых или в высокой степени строительной готовности. Очевидно, что с продажами не все обстоит благополучно, точнее, продажи стали проблематичными. На причинах этой ситуации я останавливаться подробно не буду – об этом итак достаточно много написано.

Более подробно остановимся на следующем – на тех стратегиях, которые могут выбрать для себя девелоперы этих объектов. В сложившихся условиях «непродаваемости», наиболее оптимальными представляются две возможные стратегии:

1. Пассивная – выжидательная;
2. Активная – реформационная.

Рассмотрим каждую из стратегий более подробно.

Для принятия взвешенного управленческого решения (продавать по любой цене, дождаться определенной цены, ждать и т.п.) необходимо обладать достаточным объемом релевантной информации. Предпринимать какие-либо активные шаги в условиях высокой неопределенности – чревато.

Однако, на мой взгляд, не следует рассчитывать на появление в ближайшее время информации, которая позволит принять правильное управленческое решение. Все антикризисные заявления государственных чиновников как российских, так и западных достаточно туманны и не позволяют сделать сколько-нибудь однозначных выводов о развитии ситуации и о готовящихся мероприятиях. Тем более что ряд декларируемых мероприятий носит явно популистский успокаивающий характер и никак не связан с существующей реальностью.

Таким образом, можно быть уверенным только в одном – состояние неопределенности продлиться достаточно долго.

Практика бизнеса свидетельствует о том, что опасна как поспешность, так и чрезмерная «затяжка» с принятием решения. Поэтому выжидательная позиция вполне имеет право на жизнь, однако, на мой взгляд, наиболее правильной была бы другая позиция – активная.

Очевидно, что объект жилой недвижимости создавался девелопером для продажи, но если в настоящее время его невозможно продать, то следует сделать так, чтобы он не просто «простаивал», продолжая выкачивать деньги из кармана владельца (техническое обслуживание, охрана, коммунальные услуги), но как минимум – окупал расходы на свое содержание, а как максимум – приносил прибыль.

При этом наиболее эффективной формой использования объекта является та, которая не связана с серьезными конструктивными изменениями; во-первых, по причине отсутствия средств на них, а во-вторых, для того чтобы после улучшения ситуации объект с минимальными затратами был готов к продаже.

На мой взгляд, наиболее эффективной формой использования объекта городской жилой недвижимости является его перепрофилирование в объект гостеприимства.

Очевидно, что жилой дом также как и гостиница предназначен для организации проживания физических лиц. Условия краткосрочного и долгосрочного проживания различаются, но не существенно, следовательно, преобразование объекта не потребует серьезных конструктивных изменений.

При этом следует отметить, что преобразованию может подвергнуться не весь дом, а, например, его отдельный конструктивный модуль, например, подъезд.

Закономерно возникает целый ряд вопросов. Ответим на наиболее важные, рассмотрев ситуацию на примере Москвы.

Девелопмент испытывает проблемы, а как состояние сферы гостеприимства – насколько успешно она переживает кризис?

В предыдущей статье был рассмотрен вопрос, связанный с влиянием мировых экономических кризисов на сферу туризма и гостеприимства. Приводимые данные однозначно свидетельствуют о том, что сфера гостеприимства достаточно быстро восстанавливается после кризисов. Особенно это характерно для делового туризма.

Также следует отметить, что в наименьшей степени кризис затрагивает средний ценовой сегмент (3*) и в наибольшей – высший ценовой сегмент (4* и 5*).

Какой вид гостиницы наиболее целесообразно создать?

Успешность гостиницы определяется ее загрузкой. Иными словами, чем более заполнена гостиница и чем более длительный срок проживают в ней ее гости, тем более она прибыльна.

В этой связи следует отметить, что на услуги гостеприимства, особенно в среднеценовом сегменте наблюдается повышенный спрос как со стороны иногородних лиц прибывающих в Москву на короткий срок, так и со стороны иногородних лиц проживающих в Москве достаточно длительное время.

Вопрос касающийся краткосрочного проживания мы рассмотрим чуть позже, в ответе на данный вопрос мне хотелось бы более подробно остановиться на таком достаточно интересном сегменте как долгосрочное проживание.

Оценить количество квартир в Москве сдаваемых в долгосрочную аренду иногородним гражданам достаточно сложно, однако по единодушному мнению аналитиков их количество варьируется в пределах 150-250 тыс.

Аренда жилья у частных лиц связана с определенной проблематикой, о которой уже достаточно много писали – начиная от волюнтаризма и недобросовестности арендодателей, заканчивая не самым удобным месторасположением и бытовыми условиями этих квартир.

На самом деле, бизнес по созданию арендных квартир и по последующей их сдаче в аренду существует достаточно давно. Он представлен рядом организаций, которые ведут такую деятельность на регулярной основе. Это весьма эффективный и высокодоходный бизнес, к тому же не требующий масштабных инвестиций. Тем не менее, возможности существующих игроков этого рынка не могут удовлетворить весь существующий спрос.

Не так давно ряд крупных девелоперских компаний серьезно рассматривал вопрос о создании «доходных домов» (т.е. домов с квартирами, предназначенными для сдачи в аренду), некоторые проекты к которым я был привлечен, были достаточно детально проработаны, однако ни один из них не был реализован. Причина очевидна – эффективность таких проектов в то время была существенно ниже, чем у проектов по строительству жилья для продажи. А когда вокруг много золота, то кто же обращает внимание на серебро?...

В настоящий момент ситуация принципиально изменилась, поэтому есть все предпосылки к тому чтобы вернуться к наработанному ранее…

Безусловно, кризис сократит количество иногородних специалистов в Москве, но не настолько существенно, что потребность в арендном жилье исчезнет как таковая. В силу ряда обстоятельств иногородние специалисты будут более привлекательными сотрудниками, чем москвичи. Они более активны, готовы работать за меньшие деньги – так кого же предпочтет работодатель?..

Таким образом, на мой взгляд, преобразование нереализованной жилой недвижимости в объект гостеприимства сочетающего в себе элементы как классической гостиницы, предоставляющей проживание на короткий срок, так и гостиницы предоставляющей услуги по долгосрочному проживанию (апарт-отель), представляется вполне оправданным.

Насколько велика потребность в гостиничных объектах в Москве, особенно в сегменте 3*?

Наиболее наглядно ситуацию иллюстрируют показатели официальной статистики. К настоящему моменту показатели кризисного периода пока еще не определены, поэтому мы будем руководствоваться данными сложившимися в период предшествующий кризису.

Количество гостиниц в Москве на 01.01.08г. составило 218 объектов с номерным фондом 35,4 тыс. номеров.

Указанное количество гостиниц крайне незначительно для удовлетворения текущей потребности. Для сравнения: в Лондоне примерно 1,7 тыс. отелей, в Париже — около 1,5 тыс.

Номерной фонд существующих московских гостиниц подразделяется на следующие категории:

• Класс люкс (5 звезд) – 8%;
• Бизнес-класс (4 звезды) – 17%;
• Средний класс (3 звезды) – 43%;
• Экономический класс (1-2 звезды) – 27%;
• Мини-отели (менее 50 номеров) – 5%;

При этом следует понимать, что отнесение 43% московских гостиниц к категории 3* носит весьма условный характер, поскольку в России, впрочем, как и в ряде европейских стран отсутствует система обязательной сертификации, поэтому большая часть «звезд» присвоена гостиницами самостоятельно. При ближайшем рассмотрении оказывается, что большая часть гостиниц, позиционирующая себя в категории 3*, представляет собой старые советские гостиницы уровня 1*-2*.

Номерной фонд Москвы в 2007 г. в качественном и количественном отношении претерпел некоторые изменения, однако их не достаточно для качественного изменения существующего положения.

Так, из 17 заявленных на 2007 г. гостиничных объектов (2.680 номеров) было открыто 11 объектов общим номерным фондом 1.801 номер. Среди открывшихся гостиниц 2 относятся к категории 5* (418 номеров), 3 - к категории 4* (1.127 номеров) и 3 - к категории 3* (183 номера). Таким образом, больше всего пополнился номерной фонд категории 4*.

Если говорить о ранее анонсированных проектах, то в 2008г. заявлено к вводу на рынок около 20 объектов совокупной вместимостью около 3.400 номеров, при этом на долю гостиниц средней категории придется не более трети нового предложения.

Учитывая разразившийся кризис, а также сложности с оформлением разрешительной документации в Москве, очевидно, что в 2008 году будет открыто не более 15-17 гостиниц с совокупным номерным фондом 2,5–3 тыс. номеров.

Таким образом, наиболее дефицитной является категория 3*. По мнению экспертов для ликвидации существующего дефицита требуется увеличить существующее предложение как минимум в 3 раза. Не следует ожидать, что существующий дефицит будет ликвидирован в обозримом будущем - новых объектов в указанной категории вводится недостаточно, а закрываемые на реконструкцию старые объекты открываются в последующем с повышением категории.

По причине имеющегося дефицита средняя заполняемость московских гостиниц держится на достаточно высоком уровне, например, за 2007г. она составила по разным оценкам от 75 до 80 процентов. При этом необходимо отметить то, что эти показатели существенно превышают аналогичные показатели многих стран Европы и Азии.

Насколько важен фактор месторасположения гостиницы?

Фактор удачного месторасположения для гостиниц категории 4* и 5* крайне важен. Наиболее оптимальной локацией представляется центр города или непосредственная близость от доминант – деловых, выставочных, культурных центров.

Месторасположение гостиниц категории 3* играет определенное значение, но отнюдь не определяющее. Гостиницы указанной категории в основном выбираются исходя из оптимальности показателя «цена-качество», а не эффектного вида из окна.

Тем не менее, фактор месторасположения следует учитывать, ориентируясь на удобную доступность, в первую очередь, общественным транспортом.

Насколько затратно оборудовать гостиницу?

Очевидно, что наиболее точные цифры могут быть получены при планировании конкретного объекта, если же говорить об обобщенных показателях, то оснащение гостиничного номера категории 3* составляет от 500 до 900 долларов на 1 кв.м. жилой площади.

Что делать если на оборудование гостиницы не хватает денежных средств?

Вполне возможно, что владелец уже созданного объекта недвижимости был бы рад преобразовать его в объект гостиничного бизнеса, но у него просто не хватает средств на это.

Такие проблемы в моей практике уже возникали. В зависимости от масштаба проблемы они разрешались полностью или частично. При решении проблемы следует исходить из того, что кризис затронул не только сферу девелопмента, но и сопредельные сферы, в том числе строительных и отделочных материалов, мебели, текстиля и т.п. Ряд крупных поставщиков занимает достаточно гибкую позицию и с ними можно достигать договоренностей о поставках с отсрочкой (рассрочкой) платежа. Источником таких платежей будет являться выручка от деятельности гостиницы.

Существуют ли примеры подобных решений?

Да, существуют. Наиболее характерными примерами предлагаемого решения являются апарт-отели «Эридан» и «Царицыно», функционирующие в Москве уже не первый год.

Какую выручку можно ожидать от деятельности гостиницы?

Повторюсь – точные цифры могут быть получены только по конкретному объекту. Если же говорить об укрупненных показателях, то 1 кв.м. номерного фонда гостиницы способен обеспечить поступление выручки 35.000 – 40.000 рублей в год.

В расчете не учтены поступления от дополнительных услуг (точек питания, спорта и оздоровления), которые составляют по городским отелям от 20 до 40 процентов. Целесообразность создания таких точек продаж зависит от месторасположения конкретного объекта.

Какие существуют варианты управления гостиницей? Какой вариант наиболее оптимален?

На самом деле, существуют два возможных варианта управления гостиницей – с помощью привлеченного гостиничного оператора или самостоятельно. Каждый из этих вариантов имеет свои достоинства и недостатки.

Очевидно, что привлечение гостиничного оператора позволит получить необходимое качество в достаточно сжатый срок, однако при этом владелец объекта будет связан определенными долгосрочными обязательствами, поскольку гостиничный оператор будет заинтересован в долгосрочности контракта на управление (не менее 5 лет), в то время как владелец явно будет заинтересован в большей свободе маневра.

Самостоятельное управление дает большую свободу маневра, но требует принципиально иной «вовлеченности» владельца в управление объектом.

Какие основные риски проекта можно выделить?

На мой взгляд, одним из наиболее серьезных рисков подобного проекта является самоуверенность.

На первый взгляд сфера гостеприимства выглядит достаточно простой и понятной, что вызывает желание «поупражняться» в ней самостоятельно.

В результате этого по территории России появилось весьма существенное количество объектов, отнести которых к объектам гостеприимства можно только на основании надписи на вывеске…

Простота гостеприимства обманчива. В этой сфере достаточно много нюансов и тонкостей, которые не всегда очевидны для неискушенного, поэтому, какой бы вариант управления объектом не был бы выбран, моя рекомендация однозначна – обращаться только к профессионалам.

Существуют ли дополнительные преимущества, которые может получить девелоперская компания, если параллельно будет заниматься еще и гостиничным бизнесом?

Девелоперский бизнес – это проектный бизнес, связанный с серьезными разрывами в cash-flow. Такой бизнес достаточно чувствителен к различного рода кризисным явлениям.

Дополнение проектного бизнеса, операционным бизнесом, способным обеспечить регулярные денежные потоки делает компанию более устойчивой.

В заключении…

Очевидно, что в такой достаточно короткой статье невозможно рассмотреть все нюансы и вопросы создания городской гостиницы. Тем не менее, готов ответить на вопросы всех заинтересованных, а также помочь в практической реализации подобных проектов.

В заключении мне хотелось бы сказать о том, что сегмент городской жилой недвижимости – это не единственное «поле деятельности», на котором могут сотрудничать девелоперы и отельеры. В следующих статьях мы рассмотрим возможности гостеприимства для других сегментов девелопмента.

Автор: Слизовский Юрий